西海岸ハイエンド住宅の経費を考える
AD CORE DEVISE DESIGNER COLUMN Vol.159
先日開催したアメリカ西海岸のハイエンド住宅レポートはかなりの反響がありました。アンケートの中で、内と外の掃除にどのくらいかかるのか？維持する経費は？との質問がありました。掃除だけでも心配するほど大きな住宅でした。日本では１人８時間で掃除できる広さが2,000平方メートル～と言われるので、今回紹介した住宅で大きい家は土地で0.69エーカー/2,792平方メートル/845坪、建物は18,500平方フィート/1,720平方メートル/521坪あります。家の中は１人で朝から夕方まで掃除して終わるくらいでしょうか。それにベッドメイキング、洗濯等があるので、中だけのメイドさんで２人それに料理を頼むならもう1人。外の庭は毎日１人、プールは１週間に一回程度の清掃は必要となり４人は最低必要となります。普通の家ならメイド１人と庭のガーデナーが週２～３回でいい所ですが、、。
経費は？と思われるかと思いますが、ロサンゼルスの住宅でメイドをしている方の多くはラティーナと言われる南米系の方です。200軒以上住宅を回りましたが、それ以外の人種の方を見た事はありません。ロケハンやツアーで見るミドルクラスの上のクラスだと１人のメイドさんが通いで3時間来ていて、洗濯と掃除をお願いして料理は自分でするオーナーがほとんどでした。そのメイドさんはほぼ、イリーガルの不法移民の方で、相場は３時間で高くで100ドル程度だそうです。アメリカ社会はメイドや庭師、レストランの下働きの方など不法移民で成り立っているので、トランプさんの言う不法移民の締め出しをすれば、社会が成り立たなくなります。セミナーで紹介した家だと１人200ドルで４人で1日800ドル以上のお金がかかる計算です。日曜日以外来てもらうと月に300万円、年間3,600万円以上、プールの水など管理費用を入れると4,000万以上はかかるのではないでしょうか。
住宅に住むと光熱費や維持費、固定資産税などがかかってきます。今回のオープンハウスの住宅を不動産エージェントとして見てきましたが、売主は不動産エージェントに支払う手数料などに7〜8％かかり、それと個人売主であれば、販売時にキャピタルゲイン税が18.3%、合計25％以上経費がかかります。今回紹介した住宅は2,995万ドル/43億４千万円なので、748万ドル/10億８千万の経費がかかる事になります。キャピタルゲイン税は繰り延べして払う事ができるようですが驚く経費です、、。購入者は不動産購入手数料2〜3％だけで、消費税や不動産登録免許税はありませんので、購入者は優遇されています。しかし、ロサンゼルスの不動産の固定資産税は物件価格の1.25％程度で購入金額に対して毎年課税されます。今回紹介した住宅は2,995万ドル/43億４千万円なので、37万4375ドル/5,428万円が毎年住宅の固定資産税として徴収されます。固定資産税は購入金額で決まるので、同じ位の大きさでも購入金額で大きく変わります。ロスでお世話になっているYASUKOさんの家は50年前に2500万円で購入したので固定資産税は低いのですが、隣の同じ広さの新築を10億円で購入したトミー・フィルフィガーの息子さんは固定資産税は年間1,250万円支払っているそうで、YASUKOさんの家と数十倍違うそうです。
さて、今回紹介した43億４千万円の住宅に住むためにはいくら経費がかかるのでしょうか。使用人４人で年間人件費3,600万円〜、あのクラスのプールだと水代と管理で年間1,000万円〜、セントラルのエアコンなどの光熱費は月に3万ドル／435万、年間5,220万円。それに固定資産税の5.428万を加えると維持するだけで月に1,250万円、年間1億5,000万円以上の固定費がかかる事になります。それに生活費など、、。アメリカでは年収の3倍から5倍の範囲が保有できる家の金額と言われていますので、年収15億円は最低必要なのでしょうね。２軒目のベルエア通りの住宅は5年前に1,500万ドルで購入して販売価格1,950万ドルと聞いて、利益が出ると思っていましたが、諸経費と税金でトントンな感じでした。でも新築で購入した家が5年後に1.3倍の価格で販売できるのはアメリカの住宅は財産なんだなと改めて思いました。アメリカでは一生のうちに５回住まいを変えると聞きます。生まれた家、独り立ちの家、結婚した時、家族が増えた時、最後は子供が巣立った時。最後の住まいを小さな家に住み替える事で生活費を得ると。住まいに貯金をする感覚なのでしょうね。
日本では都心を中心にマンションの価値が下がらないとも聞くようになりました。日本も資産価値が下がらないようになって欲しいものです。そういえば、YASUKOさんのウエストハリウッドの自宅が売れたと連絡がありました。YASUKOさんは早く日本に帰りたいので、今の家を大切に使ってくれる人ならと225万ドル/3億2,600万円で売ったそうです。50年前に2500万円で購入し、手入れしてきた家だからですが、相場よりかなり安く売られたとの事。私にとってはロスの実家のような存在だったので、少し寂しい気持ちです。ロサンゼルスの拠点が無くなって行く機会も減るかもしれませんが、機会があれば不動産エージェントとしてロスの高級住宅街を回ってみたいと思います。（クリエィティブディレクター 瀬戸 昇）
